Stort udbud af spændende lejligheder

I Berlin centrum står et stort antal lejligheder tomme, hvilket skyldes flere forhold. Den forventede tilflytning til Berlin, efter byen blev hovedstad, er udeblevet. Børnefamilier i Berlin valgte med murens fald at bosætte sig i parcelhuse i byens forstæder, der er kommet en del nybyggeri til og faldefærdige ubeboede lejligheder i Østberlin er blevet restaureret og gjort beboelige.

Det er især nyistandsatte lejligheder i bydelene Mitte, Prenzlauer Berg og Friedrichshain i det tidligere Østberlin, der har danskernes interesse. Dog har kvartererne omkring Kurfürstendam i den tidligere vestlige del af byen også fanget danskernes opmærksomhed.

Priserne varierer kraftigt fra bydel til bydel samt mellem øst og vest, men gennemsnitligt set koster en lejlighed på 100 kvadratmeter i Berlin 150.000 EUR, svarende til 1,1 mill. DKK og et rækkehus 200.000 EUR, svarende til1,5 mill. DKK. Til sammenligning ville et tilsvarende rækkehus i München koste 400.000 EUR, mens det i Frankfurt ville beløbe sig til 350.000 EUR.

Disse gunstige betingelser har betydet, at anskaffelsen af en (ferie-)bolig i Berlin bliver betragtet som en god investering.

Fremgangsmåden ved køb af fast ejendom er meget anderledes end i Danmark.

Først og fremmest eksisterer der ikke det samme forbrugervenlige regelsæt ved køb af fast ejendom i Tyskland som i Danmark, hvorfor man som køber i Tyskland må væbne sig med tålmodighed og selv påtage sig en mere opsøgende rolle. Som køber modtager man fra mæglerne i almindelighed langt fra den samme service som kendes fra danske huskøb.

Den tyske mægler, der for det meste ikke træffes på et ejendomsmæglerkontor som i Danmark, men blot annoncerer om en ledig lejligheds omtrentlige beliggenhed, størrelse og pris, for derefter at være at træffe telefonisk, er ikke på samme måde behjælpelig som en dansk mægler. Først ved den telefoniske henvendelse til mægleren, får man oplyst lejlighedens nøjagtige beliggenhed. Herefter består mæglerens rolle udelukkende af fremvisning af lejligheden samt udlevering af skitse deraf. Udviser køberen interesse, foreslår mægleren en notar, hos hvem købsaftalen kan underskrives. Informative salgsopstillinger med finansieringstilbud, udarbejder en tysk mægler ikke. Der foreligger ej heller hverken tilstandsrapporter, energimærker eller ejerskifteforsikringer, da indhentning af sådanne dokumenter ikke er forudsat i tysk lov.

Oplysninger fra kommunen, såsom kommunalt oplysningsskema med oplysninger om f.eks. lokalplaner, nedgravede olietanke, forureninger i jorden og BBR meddelelse kendes ikke.

Oplysninger om den seneste offentlige ejendomsvurdering gives heller ikke, medmindre der spørges udtrykkeligt herom.

Selvom mæglerens opgave stort set alene består i fremvisning af lejligheden og formidling af kontakt til sælgeren, er det køberen, der skal betale mæglerens salær på gennemsnitligt 6,5 % af købesummen. Dette er også forklaringen på, hvorfor mægleren først beder den potentielle køber om navn og adresse, før end han oplyser lejlighedens nøjagtige beliggenhed. Bliver handlen til noget, ved han, hvem han skal sende sin regning til. Tyske købere forsøger af den grund at omgå mæglerne, som mange sammenligner med brugtvognshandlere, da det ikke kræver nogen autorisation eller uddannelse at være ejendomsmægler i Tyskland.

Udover mægleromkostningerne, pålægges køberen yderligere udgiften til notaren på ca. 2 til 2,5 % af købsprisen. Alle tyske kontrakter vedrørende køb og pantsætning af fast ejendom skal oprettes og underskrives hos en notar for at være bindende. Overholdes dette krav ikke, kan parterne inden registreringen i tingbogen tilbagekalde kontrakten, og kun undtagelsesvis kan køberen i disse tilfælde kræve erstatning.

Der opstår yderligere omkostninger i forbindelse med tinglysingen, som føres af den lokale byret. Der skal ligeledes betales en skat på erhverv af fast ejendom (Grunderwerbsteuer), som andrager 4,5 % af købsprisen.

Der skal en notar til

Notaren sørger for, at formalia om ejendommens overdragelse til køber og betaling af købsprisen bliver overholdt. Selvom det er køberen, der må udpege notaren og betaler dennes bistand, er notarens bistand partsneutral. Køber modtager ikke en egentlig rådgivning fra ham. Her er det overladt køber at tage kontakt til en advokat, en byggeteknisk rådgiver, eller en finansieringsrådgiver. Da dette imidlertid ikke altid er praksis, bliver danske boligkøbere ikke sjældent mødt med forundrede blikke, når de - vanligt hjemmefra - betinger sig deres advokats godkendelse af ejendomshandlen, inden kontrakten skrives under hos notaren.

Købekontrakten indeholder alene et løfte om at overdrage selve ejendommen, hvorfor der kræves en yderligere aftale om ejendomsrettens overgang. I de fleste tilfælde vil købesummen skulle indbetales på notarens klientkonto, og bestående hæftelser indfries. Køberen må således selv sørge for finansiering af købesummen. Købesummen bliver frigivet, når aftalen om ejendomsrettens overgang er underskrevet. For at forhindre, at sælgeren inden den endelige tinglysning yderligere pantsætter ejendommen eller sælger denne til en anden køber, vil der som regel - med notarens hjælp - blive foretaget en foreløbig lysning, som har samme funktion som et betinget skøde i Danmark.

For en del faste ejendomme gælder, at den kommune, hvor ejendommen er beliggende, skal give samtykke til overdragelsen, idet kommunerne ofte har forkøbsret til større ejendomme.

En god internetside for ejendomme er www.immobilienscout.de og www.berlinonline.de/markt/immobilien/html/index/html.

Rechtsanwältin Jana Behlendorf, Kopenhagen
Telefon: +45 33 70 60 00
E-mail: jbe@br-law.com

Version: marts 2009